Projet de loi portant sur le statut des baux professionnels, ANAAFA, mai 1997

Les jeunes professionnels sont très préoccupés par les difficultés qu'ils rencontrent pour trouver des locaux professionnels. Il semblait a priori que la crise actuelle de l'immobilier fut de nature à régler ce problème. Il n'en est rien car les professionnels libéraux sont pris dans un véritable dilemme.

Ceux pour lesquels la proximité des clients est une nécessité, médecins, professions paramédicales, par exemple, se heurtent à la difficulté, dans la région parisienne el, dans les villes de plus de 10 000 habitants, de transformer des locaux d'habitation en locaux professionnels. Ils ont alors fréquemment recours à des utilisations mixtes, habitation et activité professionnelle, la destination glissant progressivement vers l'activité professionnelle. Mais ils ne sont en rien garantis vis-à-vis, par exemple, des droits de reprise du propriétaire.
Inversement, les professionnels libéraux à qui leur activité permet de s'installer dans des bureaux vides, situés en général à la périphérie des villes, ont en face d'eux des propriétaires habitués à des baux commerciaux et qui exigent des loyers similaires, alors que les professionnels libéraux ne disposent pas des droits essentiels liés aux locations commerciales.
Il n'existe en réalité pas de véritable législation des baux professionnels. Seul un article de la loi du 6 juillet 1989 les mentionne. Il fixe à six ans la durée minimale du bail et définit les modalités de sa résiliation : mais il ne comporte pas, par exemple, de dispositions relatives à la fixation et à l'évolution des loyers. Or, qu'il s'agisse d'installations de proximité ou d'utilisation de bureaux, les professionnels libéraux qui investissent de plus en plus largement pour l'exercice de leur profession, ont besoin de garanties que seuls pourraient leur fournir des baux adaptés.

Tel est l'objet du projet de loi sur les baux professionnels que la Délégation Interministérielle aux Professions Libérales a proposé au Gouvernement. Ce projet conformément aux voeux des professionels, ne retient pas l'idée d'une propriété analogue à la propriété commerciale. Le dispositif prévu est d'ailleurs plus proche des baux d'habitation que de celui des baux commerciaux. Toutefois, ses dispositions sont d'ordre public, ce qui représente une garantie appréciable pour les futurs locataires.

Les principales mesures prévues par ce projet sont les suivantes :

• La durée minimale du bail restera fixée à six ans. Cette durée n'est contraignante que pour le bailleur, le locataire pouvant donner congé chaque année. Ce bail sera renouvelé à son expiration pour une durée égale, sauf pour le bailleur, à justifier sa décision de non-renouvellement, par sa volonté de vendre le local (le locataire bénéficiant d'un droit actes professionnels., guide complet, précis, exigeant, permettant la recherche approfondie de la procédure la plus adaptée, des textes véritablement applicables, après avoir recueilli tous les éléments de fait et les preuves sans lesquels il n'existe pas de dossier judiciaire.

Bien sûr, chaque avocat, du moins disposant de quelque expérience, porte en lui la façon d'aborder Lin dossier. Par bribes, il l'a appris lors du préstage, lors du stage, au cours de ses collaborations on de son exercice professionnel. Mais cela n'empêche aucun d'être à la merci d'Lin oubli, d'une prescription, d'une nullité de procédure...

• La norme constituerait pour les avocats la réunion des expériences professionnelles des uns et des autres. Il ne s'agit pas de demander de légiférer sur les façons de procéder. La Norme ne peut que résulter des échanges des professionnels. Elle doit être définie par un panel d'avocats représentant ceux qui exercent dans des structures ou des modes différents pour pouvoir bénéficier de l'expérience de tous, mais aussi pouvoir être appliquée par tous. Les règles ainsi définies devraient être validées par les représentants de nos Ordres pour recevoir une application nationale.

Il ne s'agit pas de normaliser les avocats, de les uniformiser. Il s'agit de fournir à ceux qui le voudront, non pas de nouveaux codes de procédures, non pas de nouveaux livres noirs ; et non plus une somme des règles de gestion d'un cabinet. Il convient de considérer les normes qui seraient définies par la profession comme les moyens à mettre en oeuvre à chaque pas de l'évolution d'un dossier sur tous les plans, de la réception d'un client à la réunion des pièces, la consultation de la doctrine, la recherche de la jurisprudence, la rédaction des actes de procédure jusqu'au jugement et, au-delà, sans jamais négliger l'aspect économique du dossier pour l'intéressé et son coût pour le cabinet. Il s'agit de l'ensemble des règles que peuvent définir les avocats pour que le travail de chacun ne soit plus dispersé, qu'il acquiert la minutie qui exige que tout soit abordé dans les moindres détails. Alors, nous pourrions parler d'une norme de qualité pour les avocats qui voudraient s'y soumettre.

L'avocat demeurera toujours celui qui n'est pareil à aucun autre. Jamais la compétence, la capacité de travail ou le talent ne seront "normalisés". Mais des normes définissant l'ensemble des moyens à mettre en oeuvre pour traiter tout dossier, juridique ou judiciaire, permettraient à l'avocat de se dégager du souci du détail en lui interdisant d'en omettre aucun.
Alors que les avocats ont récemment compris que sans l'informatique, sans la télématique, sans Lin micro-ordinateur sur leur bureau, ils ne pourraient plus, demain, exercer leur profession., ils se doivent de définir entre eux et non de se faire imposer, (le façon arbitraire, le "bien recevoir un client", le "bien construire un dossier", le "bien plaider", le "bien exécuter une décision".
Normaliser n'est pas uniformiser. Mieux travailler ou mieux agir ne réduit pas le professionnel. La qualité, au, contraire, le grandit.

Didier CAYOL